La hipoteca inversa es un producto financiero que permite obtener liquidez utilizando una vivienda como garantía, manteniendo sus titulares la propiedad del inmueble. Sin embargo, por sus características, la forma en que se calculan y acumulan los intereses puede tener una importante repercusión sobre la deuda final.

El Tribunal Supremo ha declarado nula la cláusula relativa a los intereses remuneratorios de una hipoteca inversa al considerar que no explicaba de forma suficientemente clara cómo podía evolucionar la deuda.

La sentencia no anula toda la hipoteca inversa ni afecta al capital recibido por los titulares. Sin embargo, la cláusula relativa al interés remuneratorio queda sin efecto, de modo que la entidad no puede mantener el tipo de interés pactado.

El problema: intereses que generaban nuevos intereses

En el caso analizado, el contrato de hipoteca inversa establecía un interés remuneratorio fijo del 6,50 % anual, liquidado mensualmente y cargado en la cuenta de crédito. Esas cantidades se incorporaban al saldo pendiente y podían generar, a su vez, nuevos intereses.

Este mecanismo, denominado anatocismo o capitalización de intereses, resulta especialmente relevante en una hipoteca inversa, ya que puede incrementar considerablemente la deuda.

Falta de transparencia en la información facilitada

El Tribunal Supremo recuerda que el anatocismo no es necesariamente ilícito. Sin embargo, cuando se incorpora a un contrato celebrado con consumidores, debe explicarse de forma clara y suficiente para que el cliente pueda conocer sus consecuencias económicas reales.

En el caso analizado, el contrato establecía que los intereses se cargarían en la cuenta de crédito, pero no explicaba de manera suficientemente clara que dichos intereses pasarían a formar parte del saldo deudor sobre el que posteriormente se calcularían nuevos intereses.

Por ello, el Tribunal Supremo concluye que la cláusula no supera el control de transparencia. No basta con que una condición sea comprensible desde un punto de vista gramatical: el consumidor debe poder conocer y valorar la carga económica que realmente asume.

¿Qué consecuencia tiene la falta de transparencia?

El Tribunal Supremo considera que no puede mantenerse parcialmente el pacto conservando el interés remuneratorio del 6,50 % y eliminando únicamente la capitalización de intereses. El juez no puede dividir una cláusula abusiva para conservar la parte favorable a la entidad financiera.

Si se permitiera mantener el interés y suprimir solo el mecanismo más perjudicial, el banco seguiría obteniendo parte del beneficio derivado de una cláusula no transparente. Esto reduciría el efecto disuasorio de la nulidad, pues las entidades podrían incorporar cláusulas abusivas o poco claras sabiendo que, si fueran impugnadas, el juez las corregiría sin privarlas por completo de sus efectos.

Por ello, la sentencia declara nula la cláusula tercera en cuanto establece el interés remuneratorio y la tiene por no puesta. La entidad deberá restituir, en su caso, las cantidades abonadas por ese concepto, con el interés legal desde la fecha de cada pago.

¿Qué debe revisarse?

Si existe una hipoteca inversa, resulta conveniente revisar el contenido del contrato, el tipo de interés pactado, la forma de liquidación y capitalización de los intereses y la información que recibió el consumidor en el momento de la contratación, ya que el análisis individualizado de estas circunstancias permitirá determinar si pueden existir cláusulas susceptibles de ser declaradas nulas.

La sentencia refuerza una idea esencial: no basta con que las condiciones estén escritas en el contrato; el consumidor debe poder comprender sus consecuencias económicas reales.

En Bufete Iribarren Abogados analizamos contratos bancarios para valorar si se han aplicado cláusulas abusivas o se han cobrado cantidades indebidamente.