La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Para muchos, comprar una casa no solo representa un lugar donde vivir, sino también una inversión significativa que contribuye a la construcción de patrimonio. La estabilidad y seguridad que ofrece una propiedad permiten a las familias establecerse en una comunidad, creando un hogar duradero.

Para ello, muchas personas compran viviendas sobre plano desembolsando inicialmente una gran cantidad de dinero con la certeza de tener un hogar en el que vivir próximamente. Sin embargo, no es infrecuente que dichas viviendas no lleguen a construirse o no sean entregadas en el plazo convenido.

El abogado Sergio Arza, miembro del Bufete Iribarren, presenta un análisis detallado de un tema que, por su relevancia jurídica, está muy presente en la actualidad: las llamadas promotoras fantasma.

El presente artículo tiene como finalidad proporcionar una comprensión precisa y detallada del concepto de promotoras fantasma, así como de las implicaciones legales derivadas de las recientes sentencias del Tribunal Supremo con el fin de arrojar un poco de luz a este tema.

El Tribunal Supremo, en la esperada sentencia 733/2015, de 21 de diciembre de 2015, dictaminó la obligación por parte de las entidades bancarias de devolver las cantidades dinerarias desembolsadas por los compradores incrementadas en un 6% en concepto de intereses, siempre y cuando no lo haga previamente la propia promotora. El Alto Tribunal llega a esta conclusión en base a la responsabilidad que la Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas otorgaba a las entidades bancarias, la cual fue derogada por la actual Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

La mencionada Ley establece en la disposición adicional primera una serie de obligaciones que tiene que cumplir la promotora de las viviendas para aquellos casos en los que exija pagos anticipados para la compra de la vivienda. Entre ellas se encuentra:

1. La obligación de abrir una cuenta especial distinta a la ordinaria que tengan en la entidad bancaria donde los compradores puedan hacer los pagos.
2. Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de esas cantidades entregadas. Esta garantía podrá prestarse, a opción del promotor, bien a través de un contrato de seguro de caución, suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas.

Y es, precisamente, en esta última frase donde entra en juego la responsabilidad de la entidad bancaria en caso de que la promotora sea insolvente. La entidad responderá bien porque no se han ingresado las cantidades en una cuenta abierta especial distinta a la ordinaria, bien porque no se ha avalado la compra, o bien gracias al propio aval suscrito.

De este modo vemos como existe una responsabilidad solidaria por parte de la entidad bancaria en la que se va a ver obligada a responder por el incumplimiento del contrato de la promotora.

Dicho esto y a grandes rasgos, se pueden extraer varias conclusiones de lo mencionado en los párrafos precedentes:

1.  La obligación del promotor de garantizar la devolución de cantidades entregadas anticipadamente es una obligación esencial, no meramente accesoria, que podrá prestarse a través de un seguro o de un aval.
2.   El promotor está obligado, asimismo, a percibir a través de entidades de crédito las cantidades anticipadas entregadas por los adquirentes, las cuales se depositarán en esas entidades en una cuenta especial, separada de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor. Para la apertura de esa cuenta especial la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la constitución por el promotor de la garantía de seguro de caución o aval bancario. Ahora bien, los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o por el avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor.
3.    Tanto el aval como el seguro cubrirán la eventual devolución de la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador, incluidos impuestos, más los intereses legales desde la entrega del anticipo, para el caso de que la construcción no se inicie o no se entregue la vivienda en el plazo convenido.
4.   Ante el incumplimiento del promotor y la decisión del adquirente de resolver el contrato, la consecuencia habitual e inmediata es la exigencia de devolución de las cantidades entregadas anticipadamente por el comprador. Al respecto, el primer y principal obligado es el promotor. Junto con él, mediando, en principio, requerimiento previo a ese promotor, será responsable también el asegurador y el avalista, bajo los presupuestos y procedimientos indicados en nuestro ordenamiento (actualmente, la LOE en su disposición adicional primera). La entidad depositaria de las cantidades entregadas anticipadamente responderá, asimismo, por la devolución de estas en el caso de que el promotor no constituyese las garantías exigidas por la Ley o no cumpliera con su obligación de abrir una cuenta especial donde percibir las cantidades anticipadas del comprador.

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Sergio Arza Ganuza
Abogado