Los tribunales siguen dando buenos noticias a los consumidores en cuanto a las irregularidades que realizaron las entidades financieras en las firmas de las hipotecas. Uno de los temas que siempre ha estado en debate y que preocupa mucho, es el afianzamiento de las hipotecas.

Normalmente se prestaba por el banco en la época del boom inmobiliario y de la economía boyante, cantidades mayores que las que se necesitaban para la compra de la casa, para reformas, para muebles o para lo que quisiera el consumidor. El principal problema devenía porque este dinero prestado al ser mayor que el precio de compra y por tanto, el de tasación del inmueble, favorecía que se produjera un riesgo no cubierto con la garantía del propio bien inmueble en una posible ejecución por impago. Debido a ello, normalmente los padres, firmaban este afianzamiento para que sus hijos pudieran acceder a la financiación, ya que en caso contrario era imposible conseguirla.

En la gran mayoría de casos, estos padres que afianzaban la hipoteca de su hijo, ni siquiera se reunían con el banco para ser informados y para conocer el alcance jurídico y económico de la operación, viéndose per se con unas obligaciones hasta que sus hijos finalicen de pagar sus hipotecas. También era muy habitual, que a los pocos padres que se le informó de la operación, normalmente someramente, se les informaba que era por un capital de amortización reducido algo que en la práctica se reflejaba de forma diferente en la escritura y hacía que su responsabilidad no fuera parcial si no sobre la totalidad del capital prestado en la hipoteca.

Por suerte, los tribunales siguen dictando sentencias que declaran la nulidad de la cláusula de afianzamiento hipotecario, dando la razón al consumidor, e insistiendo en la necesidad de ofrecer, de forma comprensible y transparente, toda la información para que todos los intervinientes puedan conocer realmente las consecuencias jurídicas y económicas a las que se enfrenta cuando firma un préstamo hipotecario con afianzamiento.

Normalmente son dos los puntos clave para entender nula esta cláusula.

En primer lugar, con el afianzamiento el consumidor que afianza la hipoteca realiza una renuncia expresa a los derechos de excusión, división y orden, regulados en el artículo 1830 y siguientes del Código Civil.

Esta renuncia supone que, en caso de impago, los avalistas responderían solidariamente de la deuda, sin que fuera necesario exigir primero el pago al deudor principal. Así, se colocaba a los fiadores en la misma situación que a los prestatarios, como deudores principales sin serlo.

La renuncia del avalista a los derechos antes señalados, vulnera lo previsto en el artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, en relación con lo señalado en la Ley General para la Defensa de los Derechos de los Consumidores. Por ello, debe entenderse abusiva y por ende, nula.

Y en segundo lugar, esta cláusula que es impuesta y no negociada de forma individualizada, es contraria a las exigencias de la buena fe y genera un grave desequilibrio a la parte consumidora, ya que el aval prestado en una hipoteca que ya está garantizada con el propio inmueble que se financia su compra, produce que haya una duplicidad de garantías o sobregarantía, la propia garantía real que es la hipoteca y el aval como garantía personal.

Iñaki Iribarren García
Abogado fundador Bufete Iribarren